Требования к заемщику


Оценка платежеспособности клиента или андерайтинг - это оценка возможностей заемщика по обслуживанию предполагаемого к выдаче ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, на основе его характеристик: тип трудоустройства, ежемесячный доход, возможность подтверждения дохода, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев и других. Процедуру андеррайтинга проводят кредитные аналитики банка на основе системы следующих коэффициентов:

  • П/Д (Платеж/Доход) - отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период
  • О/Д (Обязательства/Доход) - отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу
  • К/З (Кредит/Залог) - отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества
  • К/Л (Кредит/Ликвидационная стоимость) - отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Набор этих показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться, например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д. П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.

П/Д = не более 40 %

О/Д = не более 60 %

К/З = не менее 30 % и не более 90 %

После расчета по этим коэффициентам обычно выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться максимальной суммой кредита. Надо иметь ввиду, что одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения.

Хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в индивидуальном порядке и далеко не все процедуры могут быть сведены к оценке коэффициентов.Так, важнейшим показателем способности заемщика погасить кредит является стабильность его трудоустройства как в момент подачи заявления на кредит, так и в перспективе. Первостепенное значение при оценке стабильности трудоустройства заемщика имеют уровень его образования, квалификации, профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

При анализе платежеспособности заемщика также обращается внимание не только на его доходы, но и на регулярные, носящие стабильный характер расходы. В частности, при андеррайтинге заемщика банк может устанавливать наличие иждивенцев, относя расходы на их содержание к его постоянным затратам.

Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка положительную роль может сыграть ипотечный брокер, обычно знающий все правила и предпочтения андеррайтеров конкретного банка, что может свести к минимуму время их работы над вашим кредитным делом.