Оценка платежеспособности клиента или андерайтинг - это оценка возможностей заемщика по обслуживанию предполагаемого к выдаче ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, на основе его характеристик: тип трудоустройства, ежемесячный доход, возможность подтверждения дохода, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев и других. Процедуру андеррайтинга проводят кредитные аналитики банка на основе системы следующих коэффициентов:
Коэффициент
Описание
Отношение
П/Д
Платеж/Доход
Отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период
О/Д
Обязательства/Доход
Отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу
К/З
Кредит/Залог
Отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества
К/Л
Кредит/Ликвидационная стоимость
Отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества
Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Набор этих показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться, например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д. П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.
П/Д = не более 40 %
О/Д = не более 60 %
К/З = не менее 30 % и не более 90 %
После расчета по этим коэффициентам обычно выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться максимальной суммой кредита. Надо иметь ввиду, что одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения.
Хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в индивидуальном порядке и далеко не все процедуры могут быть сведены к оценке коэффициентов.
Так, важнейшим показателем способности заемщика погасить кредит является стабильность его трудоустройства как в момент подачи заявления на кредит, так и в перспективе. Первостепенное значение при оценке стабильности трудоустройства заемщика имеют уровень его образования, квалификации, профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.
При анализе платежеспособности заемщика также обращается внимание не только на его доходы, но и на регулярные, носящие стабильный характер расходы. В частности, при андеррайтинге заемщика банк может устанавливать наличие иждивенцев, относя расходы на их содержание к его постоянным затратам.
Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка положительную роль может сыграть ипотечный брокер, обычно знающий все правила и предпочтения андеррайтеров конкретного банка, что может свести к минимуму время их работы над вашим кредитным делом.
С. А. Артемов Система государственного ипотечного жилищного кредитования Мягкая обложка (2010)
Монография посвящена организационно-функциональному аспекту взаимодействия властных и предпринимательских структур в региональной системе государственного ипотечного жилищного кредитования. Приведенное в монографии исследование представляет интерес для...
А. Гусев Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы Мягкая обложка (2012)
Слово "кредит" за последние 10 лет стало такой же неотъемлемой частью жизни нашего общества как, пожалуй, поход в магазин. В условиях международного финансового кризиса значимость кредитов особенно возросла. Ну, посудите сами - куда можно вложить деньги,...
