Перекредитование ипотеки (ипотечное перекредитование)

Перекредитование ипотеки – получение ипотечного кредита с более низкой процентной ставкой для погашения взятого ранее ипотечного кредита с более высокой процентной ставкой имеет смысл, если есть возможность сэкономить на выплатах, что действенно в условиях снижения ипотечных ставок.

В силу того, что получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными расходами для заемщика перекредитование ипотеки становится эффективным при разнице кредитных ставок в 2-3%, поскольку заемщику необходимо еще раз пройти процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, а также оплатить банковские сборы в новом банке: за рассмотрение кредитной заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита и др.

Если же выгода налицо, заемщик, взявший ипотечный кредит, обращается в другой банк, где и происходит перекредитование ипотеки, которое в случае одобрения имеет два этапа:

• Новый банк погашает задолженность заемщика в банке-кредиторе, перечисляя туда всю сумму единовременно.
• Залог перерегистрируется на новый банк, и заемщик теперь расплачивается с ним по новой, более низкой процентной ставке.

Право на повторный залог ипотечного жилья заемщику ипотечного кредита разрешает пункт 1 статьи 43 главы 7 Федерального закона от от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека),

что вполне отвечает целям ипотечного перекредитования.

Перекредитование ипотеки возможно и в банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит. Однако вероятность того, что банк пойдет на снижение процентной ставки по заключенному ранее договору ипотеки практически нулевая. Хотя если предъявить своему банку-кредитору решение о выдаче ипотечного кредита по более низкой процентной ставке, полученное в другом банке, в качестве аргумента для изменения условий кредитования, возможно банк и пойдет на перекредитование.

Независимо от того, изменится ли при перекредитовании ипотеки банк-кредитор или нет, заемщику придется нести расходы, связанные с перерегистрацией ипотеки и нотариальным удостоверением сделки, поскольку на практике заемщики зачастую вынуждены действовать по следующей схеме:

• Погасить кредит у первоначального кредитора.
• Снять залоговое обременение с жилья.
• Получить новый ипотечный кредит и заложить жилье новому кредитору.

В целом же, механизмы ипотечного перекредитования в России только начинают складываться. Если же ориентироваться на опыт европейских стран, перекредитование ипотеки должно стать нормой и к услугам заемщика может быть предоставлено несколько вариантов перекредитования в течение долгого периода ипотечного кредитования.