Американская модель ипотеки

США имеет крупнейший в мире ипотечный рынок - один из наиболее развитых и сложных как по форме организации, так и по видам финансовых и ипотечных инструментов. Толчком к разработке ипотечной стратегии в стране стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. В это время по инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты.

Американская модель ипотеки - это так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг. В рассматриваемой схеме ипотечного кредитования в качестве заемщика выступает физическое лицо, а в качестве залога - жилая недвижимость. Как правило, ипотечные кредиты используются заемщиками для приобретения недвижимости, которая одновременно выступает в роли залога.

В качестве первичных кредиторов, предоставляющих ипотечные кредиты, чаще всего выступают ссудосберегательные организации, коммерческие и ипотечные банки, а также компании по страхованию жизни и пенсионные фонды. Для получения кредита заемщик обращается в уполномоченный банк, где заполняет необходимые документы и предоставляет о себе требуемую информацию финансового и нефинансового характера, которая впоследствии проверяется банком. На основании полученных данных банк оценивает кредитоспособность заемщика по следующим основным критериям:

• Отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика (payment-to-income ratio - PTI). Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность.
• Отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV). Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде.
• Абсолютная величина кредита не должна превышать определенное пороговое значение. Типичные ипотечные кредиты в США выдаются на условиях до 28% PTI, до 80% LTV и в размере до 200 тыс. долларов.

Обязательный элемент ипотечного кредитования на этапе выдачи кредита - страхование заложенной недвижимости и титула. Распространенным необязательным видом страхования является страхование жизни и трудоспособности заемщика. При согласовании всех условий кредитования банк заключает с заемщиком договор о предоставлении ипотечного кредита. После выдачи кредит начинает обслуживаться либо выдавшим его банком, либо другой обслуживающей компанией.

Наиболее распространенные ипотечные инструменты позволяют заемщику досрочно погашать, полностью или частично, остаток основного долга в любой момент времени. Это обстоятельство позволяет рассматривать ипотечный кредит как кредит со встроенным опционом на досрочное погашение со стороны заемщика (call option). Наличие такого опциона выгодно для заемщика, поскольку позволяет ему регулировать объем своих долговых обязательств в зависимости от соображений экономического или частного порядка. Для кредитора, напротив, досрочное погашение связано с проблемой рефинансирования незапланированных поступлений.

В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Преобладающим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage). Расчет суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета.

Выдав кредит, первичный кредитор рефинансирует его путем продажи права требования специализированному ипотечному агентству, оставляя себе лишь комиссию за обслуживание кредита и превращаясь в сервисного агента. Специализированное ипотечное агентство (вторичный кредитор) в свою очередь формирует однородный пул закладных по выкупленным кредитам и выпускает под его залог ипотечные облигации (mortgage-backed securities - MBS), привлекая, таким образом, средства на финансовых рынках.

Российская система ипотечного кредитования развивается именно по американской модели на протяжении практически 10 лет, как национальная модель ипотеки.