Постановление городского Собрания депутатов г. Якутска от 21 августа 2001 г. ПГС N 6-4 "Об утверждении городской Программы строительства жилья с долевым участием граждан (ипотечное жилищное строительство)"
ГОРОДСКОЕ СОБРАНИЕ ДЕПУТАТОВ Г. ЯКУТСКА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2001 г. ПГС N 6-4
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ГОРОДСКОЙ ПРОГРАММЫ СТРОИТЕЛЬСТВА
ЖИЛЬЯ С ДОЛЕВЫМ УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН (ИПОТЕЧНОЕ
ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО)
(в ред. постановления городского Собрания депутатов г. Якутска от 26.02.2002 ПГС N 11-6)
Городское Собрание депутатов г. Якутска постановляет:
1. Утвердить городскую Программу строительства жилья в г. Якутске с ипотечным кредитованием и долевым участием граждан согласно приложению.
2. Утвердить ОАО "Саха ипотечное агентство" уполномоченным агентом по реализации Программы строительства жилья с ипотечным кредитованием и долевым участием граждан.
(в ред. постановления городского Собрания депутатов г. Якутска от 26.02.2002 N ПГС N 11-6)
3. Контроль за исполнением данного постановления возложить на постоянную комиссию по промышленности, строительству, транспорту и связи (Поскачин Н.А.).
4. Постановление вступает в силу с момента его подписания.
Председатель
городского Собрания
депутатов г. Якутска
Е.С.НИКИТИНА
И.о. главы администрации
г. Якутска
Н.В.ЛЕПЧИКОВ
Приложение
к постановлению Городского
Собрания депутатов г. Якутска
от 21 августа 2001 г. ПГС N 6-4
"Об утверждении городской
Программы строительства жилья
с долевым участием граждан
(ипотечное жилищное строительство)"
ПРОГРАММА
СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ В Г. ЯКУТСКЕ
С ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОВАНИЕМ И ДОЛЕВЫМ УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН
(в ред. постановления городского Собрания депутатов г. Якутска от 26.02.2002 ПГС N 11-6)
ВВЕДЕНИЕ
Формирование системы продажи гражданами и организациями жилья в рассрочку с обеспечением исполнения обязательств по договору купли-продажи ипотекой является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Настоящая программа определяет место и роль ипотечного жилищного строительства в жилищном финансировании, а также стратегию городских властей в становлении и развитии данной сферы.
Современная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новые шаги в решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является приобретение жилых помещений в рассрочку, возможность и необходимость организации которого раскрывается в настоящей программе.
В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного строительства с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. Программа включает в себя подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного строительства, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.
Основная задача ипотечного жилищного строительства заключается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
1. ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1.1. СОДЕРЖАНИЕ ПРОБЛЕМЫ
Система жилищного финансирования в дореформенный период заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства городского жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
За период реформ 1990-1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на рынке.
Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 25% всего жилищного фонда в г. Якутске находится в частной собственности.
В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. Объем ввода нового жилья значительно уменьшился.
В результате рынок жилья оказался не обеспеченным необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство.
В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе городские власти сосредоточили внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.
Задача городских властей заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы жилищного ипотечного строительства, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.
Необходимо отметить, что за местными органами власти безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита или на условиях уплаты в рассрочку.
2. ОРГАНИЗАЦИЯ СИСТЕМЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ИПОТЕЧНОГО
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
2.1. ЗАДАЧИ И ФУНКЦИИ ОСНОВНЫХ УЧАСТНИКОВ РЫНКА
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Инвестирование строительства жилья - договор, согласно условиям которого гражданин, имеющий в наличии сумму, равную 75% стоимости покупаемой квартиры (в том числе недвижимость), вносит ее в виде платы за квартиру при ее получении, а оставшуюся часть - 25% выплачивает в рассрочку в течение 5 лет. При этом оплата 75 процентов стоимости квартиры осуществляется как путем передачи по согласованной цене прежней квартиры, так и путем внесения денежных средств.
Исполнение обязательств в части 25 процентов стоимости квартиры в рассрочку обеспечивается договором залога новой (купленной) квартиры (ипотека).
На рынке ипотечного жилищного строительства действуют следующие основные участники:
1. Инвесторы - лица, заключившие договоры инвестирования с уполномоченным, по условиям которых лица приобретают жилье с оплатой в рассрочку.
Обеспечением исполнения обязательств по договорам инвестирования служит залог приобретаемого жилья (ипотека).
2. Продавцы жилья - уполномоченные, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, в рассрочку.
3. Покупатели жилья - физические и юридические лица, покупающие жилые помещения в рассрочку, под залог приобретаемого жилого помещения.
4. Администрация г. Якутска - местный орган государственной власти, осуществляющий финансирование уполномоченного в размере 20 000 000 руб. из средств местного бюджета (статьи "Снос ветхого жилья и кап. ремонт") на основании договора займа.
Основными функциями уполномоченного являются:
- продажа жилых помещений с оплатой в рассрочку на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности покупателя в соответствии с требованиями и условиями предоставления инвестирования;
- оформление договора инвестирования и договора об ипотеке;
- обслуживание договоров инвестирования.
1. Орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Якутская городская регистрационная палата.
Основными функциями этого органа являются:
- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода собственности к новому собственнику;
- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
- хранение и предоставление информации о праве собственности и обременении залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;
- установление собственников жилья и обременений в отношении соответствующего жилого помещения.
2. Страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья).
3. Оценщики - лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
4. Инфраструктурные звенья системы ипотечного строительства - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
5. Местные органы власти - Администрация города Якутска, предоставляющая уполномоченному бюджетную ссуду в размере 20000000 руб. сроком на 5 лет и осуществляющая контроль за расходованием бюджетных средств.
Основными функциями этих органов является: формирование правовой базы для надежного и эффективного функционирования ипотечного кредитования, создание механизма социальной защиты интересов, создание необходимых институтов для организации рынка и участие в управлении цен.
2.2. ОСНОВНЫЕ СТАНДАРТЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ДОЛГОСРОЧНЫМ
ИПОТЕЧНЫМ ЖИЛИЩНЫМ КРЕДИТАМ
Долгосрочные ипотечные жилищные займы предоставляются на срок до 5 лет.
Процентная ставка составляет 10% годовых. Выплата процентов и основной суммы займа производится ежемесячно равными платежами, начиная с даты, следующей за днем оформления приобретаемой квартиры в собственность. Это удобно как для инвестора (поскольку он может четко планировать свой бюджет), так и для уполномоченного.
Приобретенное с оплатой в рассрочку жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения инвестором обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность инвестора по договору инвестирования перед уполномоченным. Оставшаяся сумма после погашения неуплаченной стоимости квартиры за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему инвестору.
Инвестор и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного по договору инвестирования и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Приобретенное по договору инвестирования жилье должно использоваться инвестором преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии уполномоченного, что специально оговаривается в договоре инвестирования.
Требования к договорам инвестирования сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта продажи квартир населению. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для продавцов и покупателей.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания договоров инвестирования является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечного строительства и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
2.3. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ И ПОРЯДОК ПРОЦЕССА ИНВЕСТИРОВАНИЯ ПОД
ЗАЛОГ ПРИОБРЕТАЕМОГО ЖИЛЬЯ
Договор инвестирования заключается на условиях платности за пользование денежными средствами, уплачиваемыми в рассрочку, и срочности. Основным обеспечением исполнения обязательств по договору инвестирования служит залог приобретаемого жилья (Приложение N 1).
В договоре инвестирования стороны предусматривают следующие условия: стоимость покупаемой квартиры; порядок, форма и срок уплаты первоначального взноса; срок уплаты оставшейся к уплате займа суммы 25% стоимости новой квартиры.
В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой; размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой; срок исполнения основного обязательства; требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества, основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие (Приложение N 2).
Права и обязанности сторон по договору инвестирования и договору об ипотеке должны гарантировать сторонам по договору инвестирования защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
В случае, если инвестор не в состоянии своевременно уплатить полную стоимость купленной квартиры, уполномоченный имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Стандартная процедура заключения договора инвестирования состоит из следующих основных этапов:
1. Оценка финансовой возможности инвестора оплатить полную стоимость квартиры с учетом частичной оплаты стоимости квартиры путем передачи своей прежней квартиры и оплаты оставшейся суммы в рассрочку.
2. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям инвестора и требованиям уполномоченного. Инвестор вправе подобрать себе жилье из имеющихся у уполномоченного квартир как построенных, так и находящихся в стадии строительства.
3. Оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его стоимости.
4. Заключение договора инвестирования (купли-продажи квартиры на условиях рассрочки) между инвестором и продавцом жилья (уполномоченным) и заключение договора ипотеки между инвестором и уполномоченным, приобретение жилья.
5. Обеспечение кредита может быть оформлено:
- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
- трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора.
6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Инвестор осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи в соответствии с условиями договора инвестирования.
7. Страхование предмета ипотеки.
В дальнейшем уполномоченный производит обслуживание договора инвестирования, то есть принимает платежи от инвестора, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию договора инвестирования (Приложение N 3, 4).
В случае выполнения обязательств по договору инвестирования стоимость квартиры считается полностью оплаченной, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
В случае невыполнения инвестором условий договора инвестирования уполномоченный обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или в несудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга по договору инвестирования, осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает инвестор.
Для снижения риска неисполнения обязательств инвестора по договору инвестирования необходимо:
- обеспечить уполномоченному реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;
- обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;
- выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания договоров инвестирования при обеспечении исполнения обязательств договором залога (ипотеки).
Для решения проблемы снижения данного риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.
2.4. ОЦЕНКА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ИПОТЕКЕ
Оценка жилых помещений, приобретаемых по договору инвестирования, определяется продавцом исходя из себестоимости продаваемой квартиры - суммы денежных средств, вложенных в строительство квартиры.
Стоимость квартиры может быть увеличена в зависимости от месторасположения строящегося дома и этажа, на котором расположена квартира.
3. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СХЕМА ПРОЕКТА
3.1. Уполномоченный, наделенный функциями заказчика по застройке г. Якутска, самостоятельно привлекает денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве.
При этом выплата доли осуществляется в следующем порядке:
а) инвестор предлагает "старую", находящуюся в собственности, квартиру в качестве частичной оплаты за вновь приобретенную. Рыночная стоимость передаваемой "старой" квартиры должна составлять не менее 50% цены нового жилья. "Старое" жилье принимается к зачету, а разница делится на две части:
- первая часть 25% от стоимости вносится в течение одного месяца от даты подписания договора на долевое участие в строительстве жилья;
- оставшаяся часть стоимости квартиры, но не более 25% цены новой квартиры, должна быть выплачена в рассрочку, согласно графику, в течение не более 5 лет с момента заключения договора инвестирования.
б) в освободившиеся и отремонтированные "старые" квартиры, ранее принадлежащие инвесторам, переселяются другие жители города Якутска, проживающие в более худших благоустроенных или частично благоустроенных домах, которые в свою очередь также передаются уполномоченному в счет оплаты за предоставленное жилье;
в) частично благоустроенное жилье, переданное уполномоченному вышеуказанными лицами, по согласованию с Администрацией г. Якутска передается уполномоченным гражданам, проживающим в ветхом и аварийном жилом фонде, бесплатно.
3.2. Покупка бывшей в употреблении квартиры (переданной уполномоченному в качестве оплаты за строящееся жилье) другим лицом. В этом случае устанавливается следующий порядок:
а) при заключении договора о передаче данной квартиры в собственность оплачивается не менее 75% стоимости этой квартиры в течение 30-ти дней от даты заключения договора. На данную сумму покупатель вносит в оплату свою "старую" квартиру и соответствующую денежную сумму, составляющую разницу между стоимостью покупаемой квартиры и квартиры, сданной уполномоченному в оплату купленной;
б) оставшиеся 25% стоимости квартиры оплачиваются в течение не более 5 лет с момента заключения договора инвестирования.
3.3. Инвестор также вправе приобрести новую квартиру, не передавая "старую" в счет погашения стоимости вновь приобретенной квартиры, а оплатив всю стоимость деньгами.
При этом погашение производится в следующем порядке:
а) при заключении договора инвестирования на строительство новой квартиры заемщик вносит первоначальный взнос и оплачивает 75% от стоимости квартиры до момента получения новой квартиры;
б) оставшиеся 25% стоимости новой квартиры оплачиваются в течение не более 5 лет с момента заключения договора инвестирования.
3.4. Обязательным условием предоставления рассрочки по оплате оставшихся 25 процентов стоимости квартиры является страхование квартиры на весь период рассрочки. В случае наступления страхового случая получателем страховки, согласно условиям договора страхования, является уполномоченный.
4. ИСПОЛНЕНИЕ ПРОГРАММЫ
4.1. Инвесторы заключают с уполномоченным договоры, дающие последнему право совершать в рамках реализации проекта определенные действия от своего имени за свой счет, равно как от имени за счет и в интересах инвестора.
4.2. Участники формируют списки Инвесторов в лимите их доли участия в проекте и предоставляют им вместе с дополнительной информацией, необходимой для анализа их платежеспособности.
4.3. На основании представленных списков, проведенного уполномоченным анализа и полученных от участников проекта гарантий исполнения обязательств с Инвесторами заключаются договоры об инвестировании строительства нового жилья и с гражданами, улучшающими свои жилищные условия.
4.4. Уполномоченный организует проведение тендеров на выполнение функций генпроектировщика, генподрядчика. Уполномоченный контролирует ход выполнения работ и исполнения финансовых обязательств всеми участниками проекта.
4.5. Уполномоченный заключает договор с Заказчиком для организации и проведения строительных работ.
5. ИСТОЧНИКИ ФОРМИРОВАНИЯ ВХОДЯЩИХ ФИНАНСОВЫХ ПОТОКОВ
- Заемные средства из городского бюджета.
- Собственные сбережения физических лиц.
- Оборотные средства участников проекта.
- Возврат ипотечных кредитов.
6. ИСХОДЯЩИЕ ФИНАНСОВЫЕ ПОТОКИ
- Финансирование строительства жилищного комплекса.
- Предоставление ипотечного кредита.
- Расходы, связанные с реализацией проекта.
7. БАЗОВЫЕ ПАРАМЕТРЫ ДОГОВОРА ИНВЕСТИРОВАНИЯ
- Размер средств, на оплату которых предоставляется рассрочка, - не более 25% от стоимости квартиры.
- Срок рассрочки - до 5 лет.
- Процентная ставка - 10%.
- Порядок оплаты средств в рассрочку - равными ежемесячными платежами в течение всего срока погашения, платеж включает погашение части суммы основного долга.
- Минимальный размер собственных средств частных лиц при первоначальном взносе - 50% стоимости приобретаемой квартиры.
- Обеспечение - залог приобретаемой квартиры.
8. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ ИНВЕСТОРОВ (ЗАЕМЩИКОВ)
- Оплата нотариальной пошлины и сбора при государственной регистрации жилья и договора ипотеки жилья.
- Оплата услуг страховщика.
- Ипотека приобретенного жилья.
- Страхование жизни и трудоспособности Инвестора.
- Страхование приобретенного жилья.
- Гарантии и поручительства Участников.
9. ОЖИДАЕМЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОЕКТА
- Жильем улучшенной планировки будут обеспечены участники программы ипотеки.
- Улучшат свои жилищные условия граждане, проживающие в домах КПД-464 серии и "хрущевках", ч/б деревянных домах в количестве 200-240 семей.
- На последнем этапе многоступенчатой программы семьи, проживающие в ветхом и аварийном жилье, подлежащем сносу, приобретут частично благоустроенное жилье, пригодное для проживания.
10. Контроль за исполнением Программы возложить на заместителя Главы Администрации г. Якутска по строительству.
11. Администрация г. Якутска предоставляет отчеты о ходе ипотечного строительства кредитных средств Городскому Собранию депутатов г. Якутска.
Руководитель секретариата
Городского Собрания
депутатов г. Якутска
А.ФИЛИППОВ